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Alquileres y vivienda

Alquileres y vivienda

El arrendamiento de pisos a estudiantes: aspectos a tener en cuenta

Cada tipo de arrendamiento tiene sus propias características. No es lo mismo dedicar una propiedad al alquiler vacacional que arrendarla a una familia o alquilarla a un grupo de estudiantes. Si se desea arrendar un piso a estudiantes hay que tener una serie de factores en cuenta. Es a esos factores a los que vamos a dedicar el artículo de hoy. Lo primero que hay que tener en cuenta al alquilar un piso a estudiantes es que dicho alquiler es considerado algo así como un alquiler de temporada, ya que carecen de la condición de permanencia necesaria para ser considerado un alquiler normal y corriente. Esta falta de permanencia hace que este tipo de contrato de arrendamiento no sea considerado tanto un contrato de arrendamiento de vivienda al uso como un contrato para «uso distinto de la vivienda». La consecuencia principal de esto es que, debido a esto, este tipo de contratos se regirán en primer término por la voluntad de las partes, en segundo término por lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, finalmente y con carácter supletorio, por lo que dictamine el Código Civil. A la hora de firmar el contrato de alquiler de un […]

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interdicto de obra nueva
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La suspensión de obra nueva

Todo propietario tiene derecho a ser respetado en su propiedad. En caso de que fuera inquietado en ella, el propietario debería ser amparado o, en su caso, restituido en dicha propiedad. Así está recogido en nuestro Código Civil. Éste, además, establece los medios que deben utilizarse para restituir al propietario en su propiedad o para ampararlo en ella. Entre las diferentes acciones que la ley recoge destinadas a garantizar que un propietario o poseedor pueda ser defendido si siente que su propiedad o posesión se sienten perturbadas figura la acción de suspensión de obra nueva o, tal y como se llamaba antes, interdicto de obra nueva. ¿En qué consiste la suspensión de obra nueva? ¿Cuál es su finalidad? La de paralizar una obra que, por algún motivo, menoscaba, invade, modifica, recorta o imposibilita el ejercicio de una propiedad. Con ello lo que se pretende es evitar que esa obra pueda causar males mayores a dicha propiedad y, con ello, a su propietario. Requisitos para la suspensión de obra nueva Para que pueda iniciarse la acción de la suspensión de obra nueva se deben cumplir una serie de requisitos. Entre esos requisitos podemos destacar: Que se esté ejecutando una construcción material […]

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La Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Con el nombre de ITE o Inspección Técnica de Edificios se conoce la inspección que deben pasar todos los edificios que posean una determinada antigüedad para, con ello, valorar hasta qué punto esos edificios reúnen los requisitos de seguridad exigibles. Para que se realice la ITE es necesario que se persone en el edificio un técnico que será el encargado de determinar hasta qué punto el edificio inspeccionado reúne las pertinentes condiciones de seguridad. Las Inspecciones Técnicas de Edificios deben ser pasadas, cada diez años, por todos aquellos edificios que hayan cumplido ya años que determine la autoridad competente para señalarlo. En Cataluña, por ejemplo, la Generalitat fijó en su momento un calendario en el que se establecía la fecha tope para que los edificios se sometieran a la ITE. Antes de final de año de 2016 tuvieron que ser inspeccionados todos los edificios construidos hasta 1971. Los edificios multifamiliares construidos a partir de 1972, por su parte, deberán pasar la ITE cuando cumplan los 45 años. La antigüedad de un edificio se determina en base al año de construcción que conste en el catastro. En caso de que en el catastro no figurara ese dato, se certificará la antigüedad […]

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Alquileres y vivienda

Las Juntas de Propietarios

Como vimos en el post que dedicamos a las Comunidades de Propietarios, el órgano supremo y soberano de la Comunidad es la Junta de Propietarios. Es en la Junta de Propietarios donde las comunidades de vecinos toman sus acuerdos. Existen dos tipos de Juntas de Propietarios, las Juntas Generales Ordinarias y las Juntas Generales Extraordinarias. Las primeras deben celebrarse, por ley, una vez al año. Las segundas podrán celebrarse cuantas veces sean necesarias. Veamos las características de estos dos tipos de Juntas de Propietarios y las normas básicas que regulan el funcionamiento de las mismas. La Junta General Ordinaria La Junta de Propietarios General Ordinaria se celebra, como hemos visto, una vez al año. El objetivo de este tipo de Junta de Propietarios es aprobar la gestión económico-administrativa y aprobar el presupuesto de la comunidad para el año siguiente. La Junta General Ordinaria debe convocarse con una antelación mínima de seis días. La Ley de Propiedad Horizontal no prevé sanción alguna para aquel Presidente que incumpla el mandato de convocar Junta anualmente. Si no lo hiciera, sin embargo, cualquier propietario podría requerir al Presidente para que lo hiciera y, en caso de negarse a ello, exigir responsabilidades del mismo si […]

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Alquileres y vivienda

Cámaras de seguridad en comunidades de vecinos

El aumento de los robos en domicilios en los últimos tiempos ha hecho que muchas Comunidades de Vecinos se planteen la posibilidad de instalar cámaras de seguridad en algunas zonas comunes. La instalación de cámaras de seguridad plantea muchas cuestiones técnicas y legales del tipo “¿dónde pueden instalarse?”, “¿quién puede instalarlas?” o “¿qué protocolo debe seguirse para disponer de las imágenes grabadas por las cámaras?” Dar una respuesta clara a algunas de estas preguntas es el objetivo de este artículo. Lo primero que hay que saber a la hora de decidirse a instalar una cámara de seguridad en una comunidad de vecinos es el criterio que la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) establece para que su establecimiento sea justificado: Que las cámaras sean útiles al fin deseado. Que la metodología para obtener el fin deseado sea la más moderada o menos invasiva. Que los beneficios que se proporcionen a la Comunidad con la instalación de las cámaras de seguridad sean superiores a los inconvenientes originados con la misma. Cumpliéndose estos principios, la Comunidad de Propietarios puede aprobar, en Junta, la instalación de cámaras de seguridad. Para hacerlo, es necesario conseguir el voto favorable de las 3/5 de los […]

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Alquileres y vivienda, Divorcios y separaciones

La hipoteca tras la separación

En nuestro artículo “La vivienda tras el divorcio” ya tratamos el tema de cómo el divorcio afectaba a la propiedad y usufructo de la vivienda que la pareja había compartido hasta el momento de la separación. En esta ocasión vamos a profundizar en los aspectos legales que afectan a uno de los supuestos que pueden darse en el divorcio. Dicho supuesto es aquél en el que la pareja que no tiene hijos comparte no sólo la vivienda, sino también un crédito hipotecario. Es decir: vamos a ver en este post cómo puede actuar la pareja que se divorcia cuando posee una vivienda hipotecada y vamos a dar una serie de consejos al respecto. Llegado el momento del divorcio, las personas que comparten una vivienda hipotecada pueden: Vender la hipoteca a un tercero. En este caso, la pareja divorciada cancelaría la hipoteca y, en su caso, se repartirían las ganancias (o pérdidas) resultantes. Uno de los miembros de la pareja puede vender la parte propia de la vivienda al otro miembro. Esto es lo que se conoce como extinción del condominio. La dación en pago. Esta figura, muy popular por figurar en las reclamaciones de algunos grupos sociales como posible medida […]

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El cese de actividades molestas en la Comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal lo dice bien claro en su artículo número 7: “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. ¿Qué tipos de actividades son éstas? Entre las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas podemos encontrar el depósito o manipulación de alcohol, el almacenamiento de petróleo o butano para su venta, la fabricación de pinturas que produzcan malos olores, etc. Todas estas actividades deben realizarse con cierta continuidad y deben resultar verdaderamente molestas para los vecinos para que sean consideradas actividades molestas susceptibles de ser denunciadas. También es requisito para poder actuar contra dichas actividades que las mismas contravengan las disposiciones administrativas vigentes dictadas por los órganos municipales o autonómicos competentes. Si ese extremo no se produjera (si las actividades no estuvieran recogidas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en las referidas disposiciones administrativas), la acción de solicitud de cese de actividades molestas podría llevarse a cabo siempre que el vecino o inquilino molesto infringiera, con su […]

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El alquiler con opción a compra

La crisis ha introducido cambios importantes en la cultura inmobiliaria de nuestro país. Los españoles somos, por definición, defensores de la compra inmobiliaria frente a la opción del alquiler de vivienda. Pero la crisis y sus efectos (temporalidad laboral, bajos salarios, restricciones al préstamo…) han hecho que, poco a poco, el alquiler haya ido ganando terreno a la compra en las preferencias de los españoles. Si hace una década aproximadamente solo el 7% de los españoles vivía en un piso de alquiler, ahora ronda el 23% el porcentaje de españoles que lo hace. Este cambio de tendencia es, según muchos expertos inmobiliarios, un cambio coyuntural que en ningún caso pone fin a esa cultura de la propiedad que parece inscrita en el ADN del español medio. Cuando cambie la coyuntura económica y se vuelva a recuperar la confianza en el sistema económico y en su funcionamiento, la demanda de vivienda volverá a orientar de manera decidida sus preferencias hacia el mercado de compra. Hasta que ese momento llegue, sin embargo, hay una fórmula intermedia que, situada entre el alquiler y la compra, atrae las simpatías de muchas personas. Esa fórmula intermedia de la que hablamos es lo que se conoce […]

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Las cooperativas de cesión de uso

Hablar del mercado inmobiliario español y de las posibilidades de acceso a la vivienda de los españoles implica hablar de una serie de factores que, de manera coyuntural o estructural, determinan las características de dicho mercado. Entre dichos factores encontramos los siguientes: Dificultades para la financiación pese a la progresiva relajación de las condiciones impuestas por los bancos tras la crisis inmobiliaria. Carestía del alquiler. En muchos casos, las rentas que pagan los inquilinos por alquilar un inmueble son similares a lo que paga un propietario por su hipoteca y esto hace que muchas personas consideren que pagar un alquiler es, en cierto modo, “tirar el dinero”. En ciudades como Barcelona, por ejemplo, la escasez de oferta de viviendas de alquiler combinada con una alta demanda de este tipo de viviendas ejerce sobre las rentas de alquiler una presión al alza. Inestabilidad que para el inquilino supone la legislación sobre el arrendamiento inmobiliario. Según ésta, el propietario puede cambiar de inquilino cada tres años según su capricho, que también puede plasmarse a la hora de aumentar el precio del alquiler. Inestabilidad laboral que impide el acceso a la vivienda por el sistema tradicional de compra y venta a muchas personas. […]

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El alquiler de temporada

Cuando se habla de arrendamiento hay que distinguir entre tres tipos de alquileres: los llamados explícitamente arrendamientos de viviendas, los alquileres de inmuebles empleados para usos distintos del de vivienda y los alquileres turísticos. El segundo de estos tipos arrendamiento recibe coloquialmente el nombre de alquiler de temporada. Este tipo de alquiler aparece regulado en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y presenta algunas características que lo diferencian del arrendamiento de vivienda, que está regulado en el artículo 2 de la LAU. ¿Qué diferencias son ésas? En primer lugar, el llamado arrendamiento de vivienda persigue el satisfacer una necesidad indefinida o permanente del inquilino mientras que el arrendamiento de temporada no tiene como finalidad el hacer que el inmueble arrendado se convierta en hogar estable para un arrendatario que sólo busca un alojamiento transitorio. A este respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que la ocasionalidad de la ocupación del inmueble es fundamental para distinguir entre un arrendamiento de vivienda y un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es decir: para que sea considerado un alquiler de temporada es necesario que el arrendatario lo ocupe sólo por un tiempo determinado y por circunstancias que no […]

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Cesión de arrendamiento, subarriendo y subrogación

Una vez establecido el arrendamiento de una vivienda, pueden darse diversas circunstancias que hagan cambiar las condiciones o las características del mismo. Una de ellas es la cesión del arrendamiento, otra la del subarriendo y una tercera la de la subrogación del alquiler. Veamos en qué consiste cada una de estas situaciones: Cesión de arrendamiento Se conoce con el nombre de cesión de arrendamiento aquel contrato mediante el cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador. Al realizar dicha cesión de arrendamiento, el inquilino queda desligado del contrato de arrendamiento y el cesionario pasa a ocupar su lugar. Para que pueda realizarse la cesión de arrendamiento, el arrendador debe dar su consentimiento expreso y por escrito. Dado este consentimiento, el contrato de alquiler no se modifica y el cesionario pasa a adquirir las misma obligaciones y derechos que tenía el arrendatario. Subarriendo Se conoce con el nombre de subarriendo de una vivienda aquel contrato en virtud del cual el inquilino de una vivienda en alquiler cede a un tercero (subarrendatario o realquilado) el uso como […]

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El contrato de arras

En el artículo que dedicamos a la compra de vivienda de segunda mano resaltamos la importancia que tenía el contrato de arras en el proceso de compra. Ahora vamos a profundizar en el conocimiento de las características y tipología de los contratos de arras. Por contrato de arras se conoce al contrato privado en virtud del cual vendedor y comprador de un inmueble pactan la reserva de la compraventa entregando el segundo una cantidad de dinero en concepto de paga y señal y obligándose ambos a firmar un contrato de compraventa ante Notario en una fecha posterior a la firma del contrato de arras. En el contrato de arras se recoge el importe acordado, la forma de pago, el plazo máximo para formalizar ante Notario la operación, el modo en que se repartirán los gastos de la venta, etc. Lo normal, al firmar un contrato de arras, es fijar un pago en metálico en dos pagos. El primero de ellos se realizaría en el momento de firmar el contrato de arras. El segundo, al realizar la firma ante Notario. En ambos casos lo habitual es entregar un cheque conformado. Habitualmente, el plazo que media entre la firma del contrato de […]

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