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Alquileres y vivienda

Alquileres y vivienda

El contrato de arras

En el artículo que dedicamos a la compra de vivienda de segunda mano resaltamos la importancia que tenía el contrato de arras en el proceso de compra. Ahora vamos a profundizar en el conocimiento de las características y tipología de los contratos de arras. Por contrato de arras se conoce al contrato privado en virtud del cual vendedor y comprador de un inmueble pactan la reserva de la compraventa entregando el segundo una cantidad de dinero en concepto de paga y señal y obligándose ambos a firmar un contrato de compraventa ante Notario en una fecha posterior a la firma del contrato de arras. En el contrato de arras se recoge el importe acordado, la forma de pago, el plazo máximo para formalizar ante Notario la operación, el modo en que se repartirán los gastos de la venta, etc. Lo normal, al firmar un contrato de arras, es fijar un pago en metálico en dos pagos. El primero de ellos se realizaría en el momento de firmar el contrato de arras. El segundo, al realizar la firma ante Notario. En ambos casos lo habitual es entregar un cheque conformado. Habitualmente, el plazo que media entre la firma del contrato de […]

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Alquileres y vivienda

La reclamación por ruidos

¿Quién no ha tenido alguna vez un vecino ruidoso? Quien más quien menos de vez en cuando ha tenido que sufrir la molestia de ser importunado por el ruido generado por alguna fiesta de cumpleaños o una reunión familiar o unos niños que se empeñan en ejercer de tales y en jugar partidos de fútbol en el pasillo con intensidad propia de jugadores profesionales de primera división. Por regla general, estos problemas acostumbran a afectarnos de manera puntual. Sin embargo, hay momentos en que el problema se convierte en crónico. Los ruidos son diarios y reiterativos. Un bar con una clientela ruidosa, un vecino que no sabe comportarse de manera civilizada, alguien que, por algún tipo de desarreglo mental, está incapacitado para vivir en comunidad… ¿Cómo debemos actuar cuando nos encontramos con un problema de este tipo? En primer lugar hay que plantearse la posibilidad de acabar con la situación dialogando con la persona responsable de los ruidos. En muchas ocasiones, la gente no es del todo consciente de estar haciendo algo que está causando molestias a los demás. En dichos casos, basta con un toque de atención para que la persona en cuestión exprese sus disculpas y cambie radicalmente […]

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Alquileres y vivienda

Impugnación del acta de la comunidad de propietarios

Es habitual que los acuerdos tomados en una Junta de Propietarios de una comunidad de vecinos no satisfagan por igual a todos los propietarios de la comunidad. En algunos casos, sin embargo, hay propietarios que se oponen frontalmente a alguno de esos acuerdos. Aunque es un proceso complicado y, en ocasiones, gravoso pecuniariamente, existe la posibilidad de que dicho propietario impugne el acta que recoge el acuerdo al que se opone el citado propietario. ¿Quién puede impugnar el acta de una junta de vecinos? El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que están legitimados para impugnar esos acuerdos: Los propietarios que hayan salvado su voto en la junta. Los ausentes por cualquier causa. Los que hubiesen sido privados indebidamente de su derecho al voto. Para poder impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios es requisito imprescindible que el propietario esté al corriente de pago de todas las deudas de la comunidad o, cuanto menos, las haya consignado en el juzgado. Para poder impugnar dicho acta, ya hemos visto que uno de los requisitos es el de salvar el voto en la junta en que el acta ha sido aprobada. ¿Qué es salvar el voto? Salvar el […]

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Alquileres y vivienda, Derecho Fiscal

Obligaciones fiscales de casero e inquilino en un arrendamiento

Todo proceso de arrendamiento está sujeto a unas obligaciones fiscales y éstas afectarán tanto al arrendador como al arrendatario. El tipo de obligación fiscal estará determinado siempre por el tipo de alquiler de que se trate. No serán las mismas las obligaciones fiscales cuando el arrendador sea un particular que cuando sea una empresa ni cuando el arrendatario sea un particular que vaya a destinarla como vivienda que cuando lo sea una sociedad mercantil. Cada uno de estos supuestos determinará las obligaciones fiscales de arrendador y arrendatario. Veamos ahora los diferentes casos que pueden darse a la hora de realizarse un alquiler y las obligaciones fiscales que imperarán en cada caso. Obligaciones fiscales del arrendador Si el arrendador es un propietario particular que alquila el inmueble a un inquilino para que éste lo emplee como vivienda, este arrendador tendrá las siguientes obligaciones fiscales: Deberá depositar la fianza dada por el arrendatario en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma. En el caso de Catalunya, por ejemplo, dicha fianza se depositará en el Institut Català del Sòl (Incasòl). Deberá declarar los rendimientos generados por el alquiler en la declaración de la Renta en el apartado de “Rendimientos del capital […]

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Alquileres y vivienda

Las obras en una vivienda en alquiler

Ese momento, tarde o temprano, acaba por llegar. Se vive en una vivienda de alquiler y hay que hacer obras. ¿Quién debe hacerse cargo de ellas? Lo habitual es que las obras en una vivienda de alquiler corran a cargo de aquella persona, arrendador o arrendatario, que se haya especificado que debe hacerse cargo de ellas en el contrato de arrendamiento. En dicho contrato deben especificarse claramente aquellas obras que pueden hacerse en la vivienda arrendada y, sobre todo, quién debe hacerse cargo de las mismas. Lo más habitual es que, cuando firma su contrato de alquiler, el inquilino fije su atención en conceptos tales como la duración del contrato, el importe de la renta y el estado de la vivienda. Esa fijación en dichos temas hace que se olvide el asunto no menos importante de las obras a realizar en un inmueble arrendado. Olvidado éste, el riesgo de un enfrentamiento judicial entre arrendador y arrendatario se incrementa exponencialmente. Para subsanar estos olvidos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. El primero de esos aspectos es la distinción entre obras de conservación y obras de mejora. ¿Cómo distinguir una de otra? Obras de […]

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Alquileres y vivienda

Precario versus comodato

La cesión de una vivienda puede dar lugar a dos figuras distintas jurídicas que suelen confundirse en muchas ocasiones. Una de estas figuras es el precario. La otra, el comodato. Ambas son muy similares y su diferenciación dependerá en muchas ocasiones de los detalles de los acuerdos (que, en muchos casos, serán verbales) y de las pruebas que se practiquen. Grosso modo, la diferencia principal entre un comodato y un precario radica en el hecho de que la primera figura jurídica, el comodato, implica una entrega de la vivienda condicionada a un uso o a un plazo determinado. Una vivienda se encuentra cedida en precario cuando el dueño o el usufructuario de una finca cede el uso de la misma a otra persona, que recibe el nombre de precarista, para que la use sin necesidad de firmar contrato ni pagar renta alguna. Esta situación es habitual entre padres e hijos, pero también se dan casos de cesión de vivienda entre familiares con otro grado de consanguinidad, amigos o, incluso, conocidos. También hablamos de situación de precario cuando el que ocupa la vivienda es un extraño al dueño que lleva viviendo gratis y si contrato por cualquier circunstancia ajena a la […]

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Alquileres y vivienda

La compra de una vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano implica que el comprador deba asegurarse de la situación jurídica de la vivienda a comprar antes de firmar el contrato de compraventa. Habitualmente, las agencias inmobiliarias se encargan de asesorar tanto al vendedor de un inmueble como al comprador del mismo de las gestiones a realizar para que la compraventa de dicho inmueble se realice de manera correcta. De hecho, suele ser la misma agencia inmobiliaria quien se encarga de realizar la mayor parte de estas gestiones. Aun así, nunca está de más recordar qué se debe comprobar antes de firmar un contrato de compra de una vivienda de segunda mano. Comprobaciones Cuando se va a comprar una vivienda de segunda mano hay que comprobar, en primer lugar, que la vivienda pertenece, en verdad, al que figura como vendedor. Esto se comprueba con el Título de Propiedad. La no comprobación de ese aspecto no supondría, en su caso, mayor problema, ya que el Notario, antes de la firma de la escritura de compraventa, comprobará que el vendedor del inmueble es, en efecto, el propietario del mismo. También hay que comprobar la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. En […]

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Alquileres y vivienda

El fin del contrato de arrendamiento

Los contratos de alquiler se firman por un tiempo determinado, pero sea por un motivo o sea por otro, el arrendador o el arrendatario pueden desear, en un momento dado, poner fin al contrato antes de que éste haya llegado a su fecha de extinción. Vamos a ver cuándo y de qué forma, pueden, cada uno de ellos rescindir un contrato de alquiler. Rescisión del contrato de alquiler por parte del arrendatario La Ley de Fomento del Alquiler entró en vigor el 6 de junio de 2013. Esa Ley es determinante a la hora de marcar los pasos a seguir y las indemnizaciones a dar en los casos de rescisión de contrato de arrendamiento. Cualquier contrato de alquiler firmado tras esa fecha puede ser rescindido tras los seis primeros meses desde su firma. En ese contrato pueden establecerse las indemnizaciones que el inquilino haya pactado con el propietario de la finca y esas indemnizaciones pueden fijarse en el pago de una mensualidad entera por cada año del contrato que reste por cumplir. Si, por el contrario, el contrato de arrendamiento se firmó antes del 6 de junio de 2013, el inquilino podrá rescindir el contrato en los cumpleaños del contrato. […]

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La fianza en los alquileres y su devolución

¿A cuánto asciende la fianza de un alquiler? ¿Cuál debe ser su importe? A estas preguntas da respuesta el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicho artículo señala que cuando se celebre un contrato de arrendamiento serán obligatorias la exigencia y prestación de una fianza en metálico que equivaldrá al pago de una mensualidad de renta en los casos de arrendamiento de vivienda, y de dos mensualidades en los casos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, es decir, en los arrendamientos de locales de negocios. Dichos importes no permanecen en poder del propietario o arrendador, sino que tienen que ser depositados por éste en el organismo destinado a ello en su comunidad autónoma. Si el arrendatario no deposita en dicho organismo dicho importe, incurrirá en sanciones de tipo económico que varían según las comunidades autónomas. Ese depósito es requisito imprescindible para que el inquilino pueda deducirse el alquiler, si correspondiera, en su declaración de renta. Las exigencias de las referidas mensualidades no son un tope establecidos legalmente. De hecho, la LAU sólo determina un mínimo. El arrendador puede exigir unas garantías complementarias que pueden variar desde el pago de un número más amplio de mensualidades de […]

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Sobre la Comunidad de Propietarios

La Comunidad de Propietarios El propietario de una vivienda o local en un bloque de pisos no es sólo propietario de esa vivienda o local. También es copropietario, junto al resto de vecinos de la finca, de un conjunto de elementos comunes a todos ellos. Entre estos elementos pueden encontrarse las terrazas, los pasillos, las escaleras, etc. ¿Todos los propietarios lo son en el mismo porcentaje de dichos elementos comunes? No. A cada uno de ellos se le otorga una cuota de participación. Esta cuota servirá para fijar el porcentaje de gastos de la comunidad que el propietario de turno debe abonar. Título constitutivo de la Comunidad de Propietarios La Comunidad de Propietarios adquiere forma jurídica a partir de la constitución del llamado título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. En dicho título constitutivo se describe el edificio en general, así como, particularmente, cada piso o local. En las descripciones figuran la extensión, la planta y los anejos. Por anejos se entienden, por ejemplo, los trasteros, buhardillas o plazas de garaje. La cuota de participación correspondiente a cada piso o local también figura en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. Dicha cuota de participación se calcula en atención […]

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