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18Sep, 16
cesion de arrendamiento

Una vez establecido el arrendamiento de una vivienda, pueden darse diversas circunstancias que hagan cambiar las condiciones o las características del mismo. Una de ellas es la cesión del arrendamiento, otra la del subarriendo y una tercera la de la subrogación del alquiler. Veamos en qué consiste cada una de estas situaciones:

Cesión de arrendamiento

Se conoce con el nombre de cesión de arrendamiento aquel contrato mediante el cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador.

Al realizar dicha cesión de arrendamiento, el inquilino queda desligado del contrato de arrendamiento y el cesionario pasa a ocupar su lugar.

Para que pueda realizarse la cesión de arrendamiento, el arrendador debe dar su consentimiento expreso y por escrito. Dado este consentimiento, el contrato de alquiler no se modifica y el cesionario pasa a adquirir las misma obligaciones y derechos que tenía el arrendatario.

Subarriendo

Se conoce con el nombre de subarriendo de una vivienda aquel contrato en virtud del cual el inquilino de una vivienda en alquiler cede a un tercero (subarrendatario o realquilado) el uso como arrendatario de todo o parte de la vivienda que tiene arrendada.

La principal diferencia existente entre la cesión de arrendamiento y el subarriendo es que en el caso de este último no se extingue el contrato existente entre arrendador y arrendatario, que sigue manteniéndose en los mismos términos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente impide el subarriendo de la totalidad de la vivienda. La vivienda arrendada, pues, se puede realquilar sólo en parte. Para hacerlo, el arrendador debe dar el consentimiento por escrito y de manera expresa.

De entre las normas que marcan el cómo debe ser un contrato de subarriendo hay dos que deben destacarse especialmente:

  • El contrato de subarriendo se extinguirá en el mismo momento en que se extinga el contrato de arriendo.
  • La renta que el realquilado pague no puede ser superior a aquélla que el inquilino pague al propietario del inmueble por el arriendo del mismo.

Subrogación del arrendamiento

La subrogación del arrendamiento se produce cuando el arrendatario fallece estando vigente el contrato de arrendamiento. El fallecimiento del arrendatario no extingue necesariamente el contrato de arrendamiento. Llegado ese supuesto, podrán subrogarse como arrendatarios del contrato las siguientes personas:

  • Cónyuge del arrendatario si en la fecha del fallecimiento conviviera con él.
  • Persona que haya convivido con el arrendatario o sea pareja de hecho suya al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
  • Persona con la que el arrendatario haya tenido hijos y con la que conviva.
  • Descendientes del arrendatario o personas sujetas a la patria potestad o a la tutela del mismo.
  • Ascendientes y hermanos del arrendatario que hayan convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento del mismo.
  • Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si existen diversas personas con derecho a subrogarse como arrendatarios deberá acordarse por unanimidad quién de ellas continúa como tal. Si no existiera acuerdo, la preferencia entre ellos se determinará siguiendo el orden anteriormente detallado teniendo en cuenta los siguientes matices:

  • Los ascendientes que tengas 70 años o más tendrán preferencia sobre los descendientes.
  • Entre descendientes y ascendientes tendrá siempre preferencia el más próximo en grado de parentesco.
  • Entre varios candidatos a subrogarse con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.

Para que pueda realizarse la subrogación del arrendamiento deben seguirse una serie de pasos. Decidido quién se subrogará como arrendatario, éste deberá notificar por escrito al arrendador, y dentro de un plazo de tres meses, que se ha producido el fallecimiento del arrendatario. En esa comunicación se le dirá al arrendador quién es el nuevo arrendatario y que relación de parentesco guarda con el fallecido.

La notificación de la subrogación del arrendamiento debe ir acompañada de un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier medio de prueba que sirva para acreditar que dicha persona cumple los requisitos requeridos para poder subrogarse como arrendatario.

En los casos de los contratos de arrendamiento por plazos superiores a tres años arrendador y arrendatario pueden pactar que no exista derecho de subrogación cuando el arrendatario fallezca una vez transcurridos los tres primeros años del contrato. También se puede indicar que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos tres años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los tres primeros años del contrato.

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