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3Dic, 15
compra vivienda segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano implica que el comprador deba asegurarse de la situación jurídica de la vivienda a comprar antes de firmar el contrato de compraventa. Habitualmente, las agencias inmobiliarias se encargan de asesorar tanto al vendedor de un inmueble como al comprador del mismo de las gestiones a realizar para que la compraventa de dicho inmueble se realice de manera correcta. De hecho, suele ser la misma agencia inmobiliaria quien se encarga de realizar la mayor parte de estas gestiones. Aun así, nunca está de más recordar qué se debe comprobar antes de firmar un contrato de compra de una vivienda de segunda mano.

Comprobaciones

Cuando se va a comprar una vivienda de segunda mano hay que comprobar, en primer lugar, que la vivienda pertenece, en verdad, al que figura como vendedor. Esto se comprueba con el Título de Propiedad. La no comprobación de ese aspecto no supondría, en su caso, mayor problema, ya que el Notario, antes de la firma de la escritura de compraventa, comprobará que el vendedor del inmueble es, en efecto, el propietario del mismo.

También hay que comprobar la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. En él se comprobará que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor y que está absolutamente libre de cargas, es decir: que no tiene embargos ni hipotecas. En el caso de que existieran dichas cargas, es absolutamente preceptivo cancelar dichas cargas pagando las deudas existentes.

Para conocer la situación registral de la vivienda de segunda mano a comprar hay que solicitar una nota simple o una certificación registral. El Notario, en todo caso, comprobará la situación registral de la vivienda para adjuntar una nota simple informativa que se incorporará a la Escritura Pública.

El comprador de una vivienda de segunda mano debe, también, asegurarse de que en el Ayuntamiento de la localidad en que se encuentra la vivienda no consta como pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente a años anteriores. En caso de existir esos recibos pendientes de pago, es la vivienda la que responde del pago de esos recibos, es decir: que el Ayuntamiento está capacitado jurídicamente para embargar la vivienda adquirida para cobrar esos recibos. Por eso es importante, si no se han pagado esos recibos, que el comprador exija un descuento en el precio de venta del inmueble por el importe total adeudado al Ayuntamiento.

Otro de los aspectos importantes a comprobar antes de realizar la compra de una vivienda de segunda mano es si el vendedor está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. Una certificación extendida por el Secretario de la Comunidad de Propietarios bastará para certificarlo. El Notario, en todo caso, exigirá dicha certificación al vendedor en el momento de formalizarse la compraventa. En caso de existir deudas pendientes, será la vivienda la que responda de ellas. Es decir: si el vendedor no ha satisfecho dichas deudas, deberá ser el comprador quien lo haga.

Lógicamente, el comprador deberá comprobar, antes de proceder a la compra de una vivienda de segunda mano, si la vivienda se encuentra en situación de arrendamiento o no. Si está alquilada, el alquiler de la misma continuará, pese al cambio de propietario, durante el tiempo estipulado en el contrato de alquiler y el de las prórrogas legalmente aceptadas.

El comprador de una vivienda de segunda mano que se encuentra arrendada debe tener presente, en todo caso, que el arrendatario puede ejercer los derechos de tanteo y retracto respecto a la misma. ¿Qué quiere decir esto? Que el arrendatario puede hacerse con la propiedad de la vivienda cumpliendo un solo requisito: el de pagar el precio que el vendedor ha pactado con el comprador.

Contrato de arras

Comprobados todos estos factores, el comprador y el vendedor firman un contrato de arras (llamado también contrato de señal).

El contrato de arras es un contrato privado. La no presencia de abogado no impide que dicho contrato tenga valor legal. De hecho, el contrato de arras vincula a ambas partes legalmente. El vendedor se compromete mediante este contrato a no vender el inmueble a un tercero. A cambio, el comprador adelanta al vendedor un porcentaje del precio de la vivienda. Ese porcentaje es acordado por comprador y vendedor y suele establecerse en el 10%.

En el contrato de arras debe especificarse la cuantía que adelanta el comprador. Si, por cualquier causa, incumpliera con su compromiso de comprar la vivienda, perdería la totalidad de la cantidad entregada en concepto de señal. Por el contrario, si fuera el vendedor el que, por algún motivo, incumpliera el compromiso de venta, estaría obligado a entregar al comprador el doble de la cantidad que éste dio en concepto de arras.

En el contrato de arras debe, además, figurar el plazo de tiempo en el que deberá formalizarse la compraventa. En ese plazo de tiempo, el vendedor deberá haber saldado las deudas relativas a la vivienda (IBI, recibos de la comunidad, suministros, hipotecas, etc.) y el comprador debe haber conseguido el dinero suficiente (bien mediante préstamo hipotecario, bien de cualquier otro modo) para hacer frente al importe solicitado por el vendedor como precio del inmueble.

Gestiones tras la compraventa

Tras formalizarse ante Notario y firmarse la Escritura Pública de Compraventa, el Notario enviará al Registro de la Propiedad una copia electrónica de la misma. Su entrada en el Registro permitirá que éste extienda el correspondiente asiento de presentación, que tiene una vigencia de 60 días.

El pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados permitirá la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción definitiva.

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