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31Jul, 16
contrato de arras

En el artículo que dedicamos a la compra de vivienda de segunda mano resaltamos la importancia que tenía el contrato de arras en el proceso de compra. Ahora vamos a profundizar en el conocimiento de las características y tipología de los contratos de arras.

Por contrato de arras se conoce al contrato privado en virtud del cual vendedor y comprador de un inmueble pactan la reserva de la compraventa entregando el segundo una cantidad de dinero en concepto de paga y señal y obligándose ambos a firmar un contrato de compraventa ante Notario en una fecha posterior a la firma del contrato de arras.

En el contrato de arras se recoge el importe acordado, la forma de pago, el plazo máximo para formalizar ante Notario la operación, el modo en que se repartirán los gastos de la venta, etc.

Lo normal, al firmar un contrato de arras, es fijar un pago en metálico en dos pagos. El primero de ellos se realizaría en el momento de firmar el contrato de arras. El segundo, al realizar la firma ante Notario. En ambos casos lo habitual es entregar un cheque conformado.

Habitualmente, el plazo que media entre la firma del contrato de arras y el contrato de compraventas ante Notario es de dos meses.

Tipos de contratos de arras

El incumplimiento de lo acordado en el contrato de arras implica una serie de penalizaciones. Dependiendo del tipo de consecuencias acarreadas por dicho incumplimiento, así será el tipo de contrato de arras.

  • Contrato de arras penitenciales. En este caso, las arras se abonan como parte del precio total. Si, finalmente, la compraventa no se realizara por culpa del comprador, éste perdería las arras entregadas. Si, por el contrario, la compraventa no se realizara por culpa del vendedor, éste debería entregar al comprador el importe de las arras por duplicado. Este tipo de arras se encuentran reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
  • Contrato de arras confirmatorias. Reguladas en el artículo 1124 del Código Civil, estas arras, al igual que las anteriores, se abonan como parte del precio total. ¿Qué diferencia tiene este tipo de arras respecto al anterior? En este caso, el perjudicado por el desistimiento de la otra parte podrá exigir entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación contraída en el contrato de arras. El resarcimiento de daños y perjuicios y abono de intereses pueden ser reclamados en ambos casos.
  • Contrato de arras penales. En este caso, las arras garantizan el cumplimiento del contrato. Quien desista del contrato no podrá eximirse de la obligación contraída a la hora de firmar el mismo. Además, el contrato estipula que pueda existir, además, una penalización en caso de incumplimiento. Este tipo de arras, que está regulado en el artículo 1153 del Código Civil, ha de ser expresamente pactado por las partes y especificado como tal en el contrato de arras.

¿Qué tipo de contrato de arras se firmará en cada situación? Dependerá única y exclusivamente de la voluntad de vendedor y comprador y del pacto alcanzado entre ambos.

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