Alquileres y vivienda

El arrendamiento de pisos a estudiantes: aspectos a tener en cuenta

Cada tipo de arrendamiento tiene sus propias características. No es lo mismo dedicar una propiedad al alquiler vacacional que arrendarla a una familia o alquilarla a un grupo de estudiantes. Si se desea arrendar un piso a estudiantes hay que tener una serie de factores en cuenta. Es a esos factores a los que vamos a dedicar el artículo de hoy.

Lo primero que hay que tener en cuenta al alquilar un piso a estudiantes es que dicho alquiler es considerado algo así como un alquiler de temporada, ya que carecen de la condición de permanencia necesaria para ser considerado un alquiler normal y corriente. Esta falta de permanencia hace que este tipo de contrato de arrendamiento no sea considerado tanto un contrato de arrendamiento de vivienda al uso como un contrato para «uso distinto de la vivienda». La consecuencia principal de esto es que, debido a esto, este tipo de contratos se regirán en primer término por la voluntad de las partes, en segundo término por lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, finalmente y con carácter supletorio, por lo que dictamine el Código Civil.

A la hora de firmar el contrato de alquiler de un piso a estudiantes pueden darse dos casos: que el piso se alquile a un solo estudiante o que se alquile a un grupo de ellos. Si se alquila a uno solo, lo más habitual es que el contrato de alquiler lo firme el estudiante y que sus padres firmen también como avalistas. Mediante dicha firma, los padres se comprometen a responder de los posibles incumplimientos del contrato que se pudieran producir. En el caso de que el piso fuera alquilado a varios estudiantes, serían todos ellos los que firmarían el contrato. En estos casos, cuando el piso se alquila a un grupo de estudiantes, se acostumbra a solicitar también la firma de los padres de los mismos, que actuarían de ese modo como avalistas.

Cuando se alquila un piso a varios estudiantes puede hacerse de dos modos: como una unidad o por habitaciones. El alquiler por habitaciones acostumbra a proporcionar una mayor rotación de inquilinos y una mayor rentabilidad. Cuando se alquila un piso a estudiantes por habitaciones, el arrendamiento se rige por el Código Civil. El propietario que prioriza la seguridad por encima de la rentabilidad opta, en la mayor parte de los casos, por el arrendamiento de la vivienda como una unidad. En este caso, el arrendamiento se rige por la LAU. Cuando el alquiler del piso a estudiantes se realiza considerando a aquél una única unidad, la renta del alquiler es única y la responsabilidad del pago de la misma, solidaria. Alquilando el piso de este modo, si un inquilino marcha de la vivienda, los inquilinos que quedan en ella deben seguir pagando, entre todos, el total del alquiler. Por su parte, si se marcha un inquilino y entra otro, debe hacerse constar tal cambio por escrito. El nuevo inquilino entrará con las mismas condiciones y responsabilidades que el inquilino que haya marchado, es decir: como inquilino solidario con un avalista solidario.

En el alquiler de un piso a estudiantes la prestación de fianza en metálico por parte del arrendatario o arrendatarios se deja a criterio del propietario del inmueble. Los expertos en este tipo de contratos aconsejan a los propietarios incluirla en los mismos. Al ser considerados contratos de uso distinto de la vivienda, la fianza prestada por los inquilinos debe consistir en dos mensualidades de renta. Dicha fianza suele quedar en manos del propietario para que haga uso de ella en caso de impago de la renta o para cubrir el coste de reparar cualquier tipo de desperfectos o aquellos daños que fueran causados por actos vandálicos. Algunos asesores, sin embargo, apuntan a que la fianza, al igual que sucede en otros tipos de alquiler, debe depositarse en el registro público correspondiente.

Uno de los consejos que suelen darse a los propietarios que quieren alquilar un piso a estudiantes es que incluyan los gastos (agua, luz, gas, etc.) en el precio del alquiler. ¿Por qué? Porque las estadísticas dicen que son mayoría los estudiantes que, a la hora de buscar un piso de alquiler, buscan uno en el que sepan de antemano cuánto tienen que pagar en total. Incluir los gastos de los consumos, pues, en la renta es una buena manera de captar inquilinos cuando se desea arrendar una vivienda a estudiantes. Otra buena manera de llamar la atención de los estudiantes que busquen un piso de alquiler es ofertar la vivienda que se desea arrendar como una vivienda amueblada y perfectamente equipada. Al propietario que desea alquilar un piso a estudiantes se le recomienda también realizar, a la hora de redactar el contrato, un inventario detallado del contenido de la vivienda. Hacer una relación de los mueves, electrodomésticos, menaje, objetos decorativos, etc. que existen en la vivienda en el momento de arrendarla puede servir, cuando acaba el período del alquiler, para comprobar el estado de la misma y, en su caso, devolver íntegramente la fianza o no.

Otros aspectos que hay que tener en cuenta cuando se firma un contrato de arrendamiento de un piso a estudiantes son los que tienen que ver con las normas de comportamiento dentro del piso. En el contrato deberían figurar las normas de la comunidad de vecinos, la prohibición de fiestas en el mismo, así como si se puede fumar o no en el él o cuántos son los invitados que pueden acudir al mismo tiempo. Al incluir este tipo de cláusulas en el contrato de alquiler se puede especificar también que, en caso de incumplimiento reiterado de las normas recogidas en el mismo, el propietario estaría autorizado a solicitar judicialmente el desahucio forzoso de los inquilinos.

En los contratos de alquiler de un piso a estudiantes, el arrendador debe hacer entrega al arrendatario de una copia del Certificado de Eficiencia Energética. Dicha entrega debe quedar especificada en el propio contrato de arrendamiento. Si no fuera así, el arrendador podría ser sancionado. Los propietarios de pisos alquilados a estudiantes que hayan arrendado su propiedad en fechas posteriores al 7 de junio de 2017 y cuyos contratos de alquiler sean por períodos inferiores a los cuatro meses no estarán obligados a presentar el Certificado de Eficiencia Energética.

Lógicamente, se recomienda a toda persona que desee alquilar un piso a estudiantes el contratar un seguro del hogar para, en caso de necesidad, poder hacer frente a los daños materiales que pudiera sufrir la vivienda.

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