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moratoria en pago de alquileres
Alquileres y vivienda

El aplazamiento del pago de alquileres por el Coronavirus

La pandemia del Coronavirus y sus efectos sobre la economía ha obligado al Gobierno de España a tomar una serie de medidas. Entre ellas figura la de solicitud de aplazamiento del pago del alquiler en arrendamientos de locales de negocio o industria o, según su denominación técnica, “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”. Dicha medida fue aprobada mediante el Real Decreto–Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. En dicho Real Decreto-Ley, en sus artículos del 1 al 5, viene recogida la moratoria en el pago de la renta en contratos de arrendamiento de local o de industria que vamos a comentar en este artículo. El Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno, teniendo en cuenta el tipo de arrendador, distingue entre dos tipos de situaciones: El arrendador es un gran tenedor, es decir una empresa, entidad pública de vivienda o una persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos o que sea propietaria de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. El arrendador es un tipo de arrendador distinto al descrito en el punto anterior, es decir: no es considerado un gran tenedor. Una persona […]

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Alquileres y vivienda

El arrendamiento de pisos a estudiantes: aspectos a tener en cuenta

Cada tipo de arrendamiento tiene sus propias características. No es lo mismo dedicar una propiedad al alquiler vacacional que arrendarla a una familia o alquilarla a un grupo de estudiantes. Si se desea arrendar un piso a estudiantes hay que tener una serie de factores en cuenta. Es a esos factores a los que vamos a dedicar el artículo de hoy. Lo primero que hay que tener en cuenta al alquilar un piso a estudiantes es que dicho alquiler es considerado algo así como un alquiler de temporada, ya que carecen de la condición de permanencia necesaria para ser considerado un alquiler normal y corriente. Esta falta de permanencia hace que este tipo de contrato de arrendamiento no sea considerado tanto un contrato de arrendamiento de vivienda al uso como un contrato para «uso distinto de la vivienda». La consecuencia principal de esto es que, debido a esto, este tipo de contratos se regirán en primer término por la voluntad de las partes, en segundo término por lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, finalmente y con carácter supletorio, por lo que dictamine el Código Civil. A la hora de firmar el contrato de alquiler de un […]

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contrato de comisión mercantil
Derecho Mercantil

El contrato de comisión mercantil

La palabra comisionista no goza de mucho prestigio en nuestra sociedad. El hecho de que algún que otro político se haya visto envuelto en casos de corrupción por el hecho de haber recibido una comisión ha hecho que todo lo relacionado con dicho concepto quede salpicado por el barro de lo peyorativo. Y, sin embargo, el comisionista ha existido siempre y su tarea ha sido muy importante para la buena marcha de muchos negocios en particular y de la economía en general. Que un político no deba cobrar comisiones en el ejercicio de sus funciones no quiere decir, ni mucho menos, que la figura del comisionista (siempre que éste actúe dentro de los límites de la más absoluta legalidad) sea una figura negativa. El comisionista, al fin y al cabo, no deja de ser una persona que ejerce la misma actividad que el agente comercial pero sin gozar de la estabilidad contractual de la éste goza. El comisionista es quien, a cambio de una comisión, efectúa actividades comerciales puntuales para un comitente. Imaginemos una situación en la que una empresa X intenta aumentar sus ventas. En dicha situación es muy común que las empresas recurran a los servicios profesionales de […]

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Derecho Mercantil

El contrato de leasing

Son muchas las empresas que, a la hora de disponer de un bien, se plantean el recurrir a lo que se conoce con el nombre de leasing. El leasing es un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra obligatoria a ejercitar a decisión del arrendatario. Mediante la firma de un contrato de leasing (vocablo que, en inglés, quiere decir arriendo), una empresa de leasing transmite al financiado el uso y disfrute de un bien a cambio de una prestación periódica y por un tiempo determinado. Cuando finaliza el tiempo del contrato, el financiado debe devolver el bien a la empresa de leasing, prorrogar el plazo del mismo o bien ejercitar la opción de compra de dicho bien. Se puede dar el caso, también, de que el bien entregado en leasing quede tecnológicamente obsoleto. En esos casos, el arrendador puede solicitar la sustitución del bien en cuestión por otro de tecnología más avanzada. El arrendatario o financiado, al firmar el contrato de leasing, asume los riesgos de pérdida o deterioro del bien sin por ello haberlo adquirido en propiedad. Como contrato mercantil, el contrato de leasing es un tipo de contrato mixto que incluye características propias de los contratos de […]

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Alquileres y vivienda

El alquiler con opción a compra

La crisis ha introducido cambios importantes en la cultura inmobiliaria de nuestro país. Los españoles somos, por definición, defensores de la compra inmobiliaria frente a la opción del alquiler de vivienda. Pero la crisis y sus efectos (temporalidad laboral, bajos salarios, restricciones al préstamo…) han hecho que, poco a poco, el alquiler haya ido ganando terreno a la compra en las preferencias de los españoles. Si hace una década aproximadamente solo el 7% de los españoles vivía en un piso de alquiler, ahora ronda el 23% el porcentaje de españoles que lo hace. Este cambio de tendencia es, según muchos expertos inmobiliarios, un cambio coyuntural que en ningún caso pone fin a esa cultura de la propiedad que parece inscrita en el ADN del español medio. Cuando cambie la coyuntura económica y se vuelva a recuperar la confianza en el sistema económico y en su funcionamiento, la demanda de vivienda volverá a orientar de manera decidida sus preferencias hacia el mercado de compra. Hasta que ese momento llegue, sin embargo, hay una fórmula intermedia que, situada entre el alquiler y la compra, atrae las simpatías de muchas personas. Esa fórmula intermedia de la que hablamos es lo que se conoce […]

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Alquileres y vivienda

Las cooperativas de cesión de uso

Hablar del mercado inmobiliario español y de las posibilidades de acceso a la vivienda de los españoles implica hablar de una serie de factores que, de manera coyuntural o estructural, determinan las características de dicho mercado. Entre dichos factores encontramos los siguientes: Dificultades para la financiación pese a la progresiva relajación de las condiciones impuestas por los bancos tras la crisis inmobiliaria. Carestía del alquiler. En muchos casos, las rentas que pagan los inquilinos por alquilar un inmueble son similares a lo que paga un propietario por su hipoteca y esto hace que muchas personas consideren que pagar un alquiler es, en cierto modo, “tirar el dinero”. En ciudades como Barcelona, por ejemplo, la escasez de oferta de viviendas de alquiler combinada con una alta demanda de este tipo de viviendas ejerce sobre las rentas de alquiler una presión al alza. Inestabilidad que para el inquilino supone la legislación sobre el arrendamiento inmobiliario. Según ésta, el propietario puede cambiar de inquilino cada tres años según su capricho, que también puede plasmarse a la hora de aumentar el precio del alquiler. Inestabilidad laboral que impide el acceso a la vivienda por el sistema tradicional de compra y venta a muchas personas. […]

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Alquileres y vivienda

El alquiler de temporada

Cuando se habla de arrendamiento hay que distinguir entre tres tipos de alquileres: los llamados explícitamente arrendamientos de viviendas, los alquileres de inmuebles empleados para usos distintos del de vivienda y los alquileres turísticos. El segundo de estos tipos arrendamiento recibe coloquialmente el nombre de alquiler de temporada. Este tipo de alquiler aparece regulado en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y presenta algunas características que lo diferencian del arrendamiento de vivienda, que está regulado en el artículo 2 de la LAU. ¿Qué diferencias son ésas? En primer lugar, el llamado arrendamiento de vivienda persigue el satisfacer una necesidad indefinida o permanente del inquilino mientras que el arrendamiento de temporada no tiene como finalidad el hacer que el inmueble arrendado se convierta en hogar estable para un arrendatario que sólo busca un alojamiento transitorio. A este respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que la ocasionalidad de la ocupación del inmueble es fundamental para distinguir entre un arrendamiento de vivienda y un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es decir: para que sea considerado un alquiler de temporada es necesario que el arrendatario lo ocupe sólo por un tiempo determinado y por circunstancias que no […]

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Alquileres y vivienda

Cesión de arrendamiento, subarriendo y subrogación

Una vez establecido el arrendamiento de una vivienda, pueden darse diversas circunstancias que hagan cambiar las condiciones o las características del mismo. Una de ellas es la cesión del arrendamiento, otra la del subarriendo y una tercera la de la subrogación del alquiler. Veamos en qué consiste cada una de estas situaciones: Cesión de arrendamiento Se conoce con el nombre de cesión de arrendamiento aquel contrato mediante el cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador. Al realizar dicha cesión de arrendamiento, el inquilino queda desligado del contrato de arrendamiento y el cesionario pasa a ocupar su lugar. Para que pueda realizarse la cesión de arrendamiento, el arrendador debe dar su consentimiento expreso y por escrito. Dado este consentimiento, el contrato de alquiler no se modifica y el cesionario pasa a adquirir las misma obligaciones y derechos que tenía el arrendatario. Subarriendo Se conoce con el nombre de subarriendo de una vivienda aquel contrato en virtud del cual el inquilino de una vivienda en alquiler cede a un tercero (subarrendatario o realquilado) el uso como […]

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Alquileres y vivienda, Derecho Fiscal

Obligaciones fiscales de casero e inquilino en un arrendamiento

Todo proceso de arrendamiento está sujeto a unas obligaciones fiscales y éstas afectarán tanto al arrendador como al arrendatario. El tipo de obligación fiscal estará determinado siempre por el tipo de alquiler de que se trate. No serán las mismas las obligaciones fiscales cuando el arrendador sea un particular que cuando sea una empresa ni cuando el arrendatario sea un particular que vaya a destinarla como vivienda que cuando lo sea una sociedad mercantil. Cada uno de estos supuestos determinará las obligaciones fiscales de arrendador y arrendatario. Veamos ahora los diferentes casos que pueden darse a la hora de realizarse un alquiler y las obligaciones fiscales que imperarán en cada caso. Obligaciones fiscales del arrendador Si el arrendador es un propietario particular que alquila el inmueble a un inquilino para que éste lo emplee como vivienda, este arrendador tendrá las siguientes obligaciones fiscales: Deberá depositar la fianza dada por el arrendatario en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma. En el caso de Catalunya, por ejemplo, dicha fianza se depositará en el Institut Català del Sòl (Incasòl). Deberá declarar los rendimientos generados por el alquiler en la declaración de la Renta en el apartado de “Rendimientos del capital […]

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Alquileres y vivienda

Las obras en una vivienda en alquiler

Ese momento, tarde o temprano, acaba por llegar. Se vive en una vivienda de alquiler y hay que hacer obras. ¿Quién debe hacerse cargo de ellas? Lo habitual es que las obras en una vivienda de alquiler corran a cargo de aquella persona, arrendador o arrendatario, que se haya especificado que debe hacerse cargo de ellas en el contrato de arrendamiento. En dicho contrato deben especificarse claramente aquellas obras que pueden hacerse en la vivienda arrendada y, sobre todo, quién debe hacerse cargo de las mismas. Lo más habitual es que, cuando firma su contrato de alquiler, el inquilino fije su atención en conceptos tales como la duración del contrato, el importe de la renta y el estado de la vivienda. Esa fijación en dichos temas hace que se olvide el asunto no menos importante de las obras a realizar en un inmueble arrendado. Olvidado éste, el riesgo de un enfrentamiento judicial entre arrendador y arrendatario se incrementa exponencialmente. Para subsanar estos olvidos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. El primero de esos aspectos es la distinción entre obras de conservación y obras de mejora. ¿Cómo distinguir una de otra? Obras de […]

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Derecho Fiscal

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Desde que su gestión y recaudación fuese transferida a las Comunidades Autónomas, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD) se ha convertido en una importante fuente de financiación de las mismas. ¿Qué operaciones están grabadas con el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados? Fundamentalmente tres: Las transmisiones patrimoniales onerosas. Las operaciones societarias. Los actos jurídicos documentales. Transmisiones patrimoniales onerosas Dentro de este apartado de operaciones sujetas al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se encuentran la compraventa de bienes muebles o inmuebles, los arrendamientos o la constitución de derechos reales, entre otros. En estos casos, el sujeto pasivo es el comprador, el que promueve los expedientes de dominio o actas de notoriedad, o la persona a cuyo favor se constituya el derecho real. Para pagar el Impuesto sobre Transmisiones se toma como base imponible del mismo el valor real del bien que ha sido transmitido o el del derecho constituido. Una vez tomada la base imponible, ¿qué cuota tributaria se aplica? El 6% cuando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales debe pagarse porque se ha producido una transmisión de bienes inmuebles o porque existe una constitución y cesión de los derechos reales que recaigan […]

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Alquileres y vivienda

Precario versus comodato

La cesión de una vivienda puede dar lugar a dos figuras distintas jurídicas que suelen confundirse en muchas ocasiones. Una de estas figuras es el precario. La otra, el comodato. Ambas son muy similares y su diferenciación dependerá en muchas ocasiones de los detalles de los acuerdos (que, en muchos casos, serán verbales) y de las pruebas que se practiquen. Grosso modo, la diferencia principal entre un comodato y un precario radica en el hecho de que la primera figura jurídica, el comodato, implica una entrega de la vivienda condicionada a un uso o a un plazo determinado. Una vivienda se encuentra cedida en precario cuando el dueño o el usufructuario de una finca cede el uso de la misma a otra persona, que recibe el nombre de precarista, para que la use sin necesidad de firmar contrato ni pagar renta alguna. Esta situación es habitual entre padres e hijos, pero también se dan casos de cesión de vivienda entre familiares con otro grado de consanguinidad, amigos o, incluso, conocidos. También hablamos de situación de precario cuando el que ocupa la vivienda es un extraño al dueño que lleva viviendo gratis y si contrato por cualquier circunstancia ajena a la […]

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