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comunidad de propietarios

Alquileres y vivienda

El arrendamiento de pisos a estudiantes: aspectos a tener en cuenta

Cada tipo de arrendamiento tiene sus propias características. No es lo mismo dedicar una propiedad al alquiler vacacional que arrendarla a una familia o alquilarla a un grupo de estudiantes. Si se desea arrendar un piso a estudiantes hay que tener una serie de factores en cuenta. Es a esos factores a los que vamos a dedicar el artículo de hoy. Lo primero que hay que tener en cuenta al alquilar un piso a estudiantes es que dicho alquiler es considerado algo así como un alquiler de temporada, ya que carecen de la condición de permanencia necesaria para ser considerado un alquiler normal y corriente. Esta falta de permanencia hace que este tipo de contrato de arrendamiento no sea considerado tanto un contrato de arrendamiento de vivienda al uso como un contrato para «uso distinto de la vivienda». La consecuencia principal de esto es que, debido a esto, este tipo de contratos se regirán en primer término por la voluntad de las partes, en segundo término por lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, finalmente y con carácter supletorio, por lo que dictamine el Código Civil. A la hora de firmar el contrato de alquiler de un […]

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Alquileres y vivienda

La Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Con el nombre de ITE o Inspección Técnica de Edificios se conoce la inspección que deben pasar todos los edificios que posean una determinada antigüedad para, con ello, valorar hasta qué punto esos edificios reúnen los requisitos de seguridad exigibles. Para que se realice la ITE es necesario que se persone en el edificio un técnico que será el encargado de determinar hasta qué punto el edificio inspeccionado reúne las pertinentes condiciones de seguridad. Las Inspecciones Técnicas de Edificios deben ser pasadas, cada diez años, por todos aquellos edificios que hayan cumplido ya años que determine la autoridad competente para señalarlo. En Cataluña, por ejemplo, la Generalitat fijó en su momento un calendario en el que se establecía la fecha tope para que los edificios se sometieran a la ITE. Antes de final de año de 2016 tuvieron que ser inspeccionados todos los edificios construidos hasta 1971. Los edificios multifamiliares construidos a partir de 1972, por su parte, deberán pasar la ITE cuando cumplan los 45 años. La antigüedad de un edificio se determina en base al año de construcción que conste en el catastro. En caso de que en el catastro no figurara ese dato, se certificará la antigüedad […]

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Impagados y deudas

El reconocimiento de deuda

No hay que perder el tiempo buscando cuál es la regulación de lo que se conoce como reconocimiento de deuda. No encontraremos allí un precepto legal que lo regule. El reconocimiento de deuda es una figura creada por la jurisprudencia y permitida por el principio de la autonomía privada o de la libertad contractual reconocido en el artículo 1255 del Código Civil. Dicho artículo establece que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público. Basándose en dicho artículo, el deudor tiene la capacidad de, mediante ese negocio jurídico que es el reconocimiento de deuda, reconocer como existente en su contra una deuda en beneficio de un acreedor. Con ese reconocimiento, el deudor hace nacer a favor del acreedor una acción para hacer efectivo, frente al deudor, su derecho al cobro de la deuda reconocida. El reconocimiento de deuda no debe ser entendido exactamente como un contrato. Lo que el deudor hace al plasmar en el documento lo que se llama reconocimiento de deuda es reconocer que, a una fecha concreta, existe una deuda previamente contraída por un concepto determinado. Al […]

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Alquileres y vivienda

Las Juntas de Propietarios

Como vimos en el post que dedicamos a las Comunidades de Propietarios, el órgano supremo y soberano de la Comunidad es la Junta de Propietarios. Es en la Junta de Propietarios donde las comunidades de vecinos toman sus acuerdos. Existen dos tipos de Juntas de Propietarios, las Juntas Generales Ordinarias y las Juntas Generales Extraordinarias. Las primeras deben celebrarse, por ley, una vez al año. Las segundas podrán celebrarse cuantas veces sean necesarias. Veamos las características de estos dos tipos de Juntas de Propietarios y las normas básicas que regulan el funcionamiento de las mismas. La Junta General Ordinaria La Junta de Propietarios General Ordinaria se celebra, como hemos visto, una vez al año. El objetivo de este tipo de Junta de Propietarios es aprobar la gestión económico-administrativa y aprobar el presupuesto de la comunidad para el año siguiente. La Junta General Ordinaria debe convocarse con una antelación mínima de seis días. La Ley de Propiedad Horizontal no prevé sanción alguna para aquel Presidente que incumpla el mandato de convocar Junta anualmente. Si no lo hiciera, sin embargo, cualquier propietario podría requerir al Presidente para que lo hiciera y, en caso de negarse a ello, exigir responsabilidades del mismo si […]

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Alquileres y vivienda

Cámaras de seguridad en comunidades de vecinos

El aumento de los robos en domicilios en los últimos tiempos ha hecho que muchas Comunidades de Vecinos se planteen la posibilidad de instalar cámaras de seguridad en algunas zonas comunes. La instalación de cámaras de seguridad plantea muchas cuestiones técnicas y legales del tipo “¿dónde pueden instalarse?”, “¿quién puede instalarlas?” o “¿qué protocolo debe seguirse para disponer de las imágenes grabadas por las cámaras?” Dar una respuesta clara a algunas de estas preguntas es el objetivo de este artículo. Lo primero que hay que saber a la hora de decidirse a instalar una cámara de seguridad en una comunidad de vecinos es el criterio que la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) establece para que su establecimiento sea justificado: Que las cámaras sean útiles al fin deseado. Que la metodología para obtener el fin deseado sea la más moderada o menos invasiva. Que los beneficios que se proporcionen a la Comunidad con la instalación de las cámaras de seguridad sean superiores a los inconvenientes originados con la misma. Cumpliéndose estos principios, la Comunidad de Propietarios puede aprobar, en Junta, la instalación de cámaras de seguridad. Para hacerlo, es necesario conseguir el voto favorable de las 3/5 de los […]

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Alquileres y vivienda

El cese de actividades molestas en la Comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal lo dice bien claro en su artículo número 7: “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. ¿Qué tipos de actividades son éstas? Entre las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas podemos encontrar el depósito o manipulación de alcohol, el almacenamiento de petróleo o butano para su venta, la fabricación de pinturas que produzcan malos olores, etc. Todas estas actividades deben realizarse con cierta continuidad y deben resultar verdaderamente molestas para los vecinos para que sean consideradas actividades molestas susceptibles de ser denunciadas. También es requisito para poder actuar contra dichas actividades que las mismas contravengan las disposiciones administrativas vigentes dictadas por los órganos municipales o autonómicos competentes. Si ese extremo no se produjera (si las actividades no estuvieran recogidas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en las referidas disposiciones administrativas), la acción de solicitud de cese de actividades molestas podría llevarse a cabo siempre que el vecino o inquilino molesto infringiera, con su […]

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Alquileres y vivienda

La reclamación por ruidos

¿Quién no ha tenido alguna vez un vecino ruidoso? Quien más quien menos de vez en cuando ha tenido que sufrir la molestia de ser importunado por el ruido generado por alguna fiesta de cumpleaños o una reunión familiar o unos niños que se empeñan en ejercer de tales y en jugar partidos de fútbol en el pasillo con intensidad propia de jugadores profesionales de primera división. Por regla general, estos problemas acostumbran a afectarnos de manera puntual. Sin embargo, hay momentos en que el problema se convierte en crónico. Los ruidos son diarios y reiterativos. Un bar con una clientela ruidosa, un vecino que no sabe comportarse de manera civilizada, alguien que, por algún tipo de desarreglo mental, está incapacitado para vivir en comunidad… ¿Cómo debemos actuar cuando nos encontramos con un problema de este tipo? En primer lugar hay que plantearse la posibilidad de acabar con la situación dialogando con la persona responsable de los ruidos. En muchas ocasiones, la gente no es del todo consciente de estar haciendo algo que está causando molestias a los demás. En dichos casos, basta con un toque de atención para que la persona en cuestión exprese sus disculpas y cambie radicalmente […]

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Alquileres y vivienda

Impugnación del acta de la comunidad de propietarios

Es habitual que los acuerdos tomados en una Junta de Propietarios de una comunidad de vecinos no satisfagan por igual a todos los propietarios de la comunidad. En algunos casos, sin embargo, hay propietarios que se oponen frontalmente a alguno de esos acuerdos. Aunque es un proceso complicado y, en ocasiones, gravoso pecuniariamente, existe la posibilidad de que dicho propietario impugne el acta que recoge el acuerdo al que se opone el citado propietario. ¿Quién puede impugnar el acta de una junta de vecinos? El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que están legitimados para impugnar esos acuerdos: Los propietarios que hayan salvado su voto en la junta. Los ausentes por cualquier causa. Los que hubiesen sido privados indebidamente de su derecho al voto. Para poder impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios es requisito imprescindible que el propietario esté al corriente de pago de todas las deudas de la comunidad o, cuanto menos, las haya consignado en el juzgado. Para poder impugnar dicho acta, ya hemos visto que uno de los requisitos es el de salvar el voto en la junta en que el acta ha sido aprobada. ¿Qué es salvar el voto? Salvar el […]

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Alquileres y vivienda

Las obras en una vivienda en alquiler

Ese momento, tarde o temprano, acaba por llegar. Se vive en una vivienda de alquiler y hay que hacer obras. ¿Quién debe hacerse cargo de ellas? Lo habitual es que las obras en una vivienda de alquiler corran a cargo de aquella persona, arrendador o arrendatario, que se haya especificado que debe hacerse cargo de ellas en el contrato de arrendamiento. En dicho contrato deben especificarse claramente aquellas obras que pueden hacerse en la vivienda arrendada y, sobre todo, quién debe hacerse cargo de las mismas. Lo más habitual es que, cuando firma su contrato de alquiler, el inquilino fije su atención en conceptos tales como la duración del contrato, el importe de la renta y el estado de la vivienda. Esa fijación en dichos temas hace que se olvide el asunto no menos importante de las obras a realizar en un inmueble arrendado. Olvidado éste, el riesgo de un enfrentamiento judicial entre arrendador y arrendatario se incrementa exponencialmente. Para subsanar estos olvidos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. El primero de esos aspectos es la distinción entre obras de conservación y obras de mejora. ¿Cómo distinguir una de otra? Obras de […]

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Divorcios y separaciones

Los pagos de la vivienda tras una ruptura

Una de las dudas que acostumbran a traer aparejado cada divorcio o cada separación es la de quién debe hacerse cargo de los gastos de la vivienda. Esa duda suele plantearse cuando a uno de los miembros de la pareja le ha sido adjudicada la vivienda para que viva en ella con los hijos custodios y no ha habido acuerdo escrito respecto a los gastos. Antes de decidir cualquier cosa al respecto y decidir quién debe pagar qué, hay que distinguir los distintos gastos que puede acarrear una vivienda. Éstos pueden dividirse, fundamentalmente, en dos grandes grupos: Gastos inherentes a la propiedad. Gastos derivados del uso de la propiedad. Como parece lógico concebir, los gastos derivados del uso de la vivienda deben ser sufragados por quien vive en ella y los gastos inherentes a la propiedad deberán ser sufragados por el propietario o los propietarios de la misma. Ahora bien… ¿cómo distinguir los gastos inherentes a la propiedad de los derivados de su uso? La distinción puede fundamentarse en motivos o argumentos muy aleatorios. Para aclarar un poco las dudas, daremos unas indicaciones sobre los criterios más extendidos entre los tribunales a la hora de distinguir unos de otros. Los […]

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Alquileres y vivienda

La compra de una vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano implica que el comprador deba asegurarse de la situación jurídica de la vivienda a comprar antes de firmar el contrato de compraventa. Habitualmente, las agencias inmobiliarias se encargan de asesorar tanto al vendedor de un inmueble como al comprador del mismo de las gestiones a realizar para que la compraventa de dicho inmueble se realice de manera correcta. De hecho, suele ser la misma agencia inmobiliaria quien se encarga de realizar la mayor parte de estas gestiones. Aun así, nunca está de más recordar qué se debe comprobar antes de firmar un contrato de compra de una vivienda de segunda mano. Comprobaciones Cuando se va a comprar una vivienda de segunda mano hay que comprobar, en primer lugar, que la vivienda pertenece, en verdad, al que figura como vendedor. Esto se comprueba con el Título de Propiedad. La no comprobación de ese aspecto no supondría, en su caso, mayor problema, ya que el Notario, antes de la firma de la escritura de compraventa, comprobará que el vendedor del inmueble es, en efecto, el propietario del mismo. También hay que comprobar la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. En […]

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Alquileres y vivienda

Sobre la Comunidad de Propietarios

La Comunidad de Propietarios El propietario de una vivienda o local en un bloque de pisos no es sólo propietario de esa vivienda o local. También es copropietario, junto al resto de vecinos de la finca, de un conjunto de elementos comunes a todos ellos. Entre estos elementos pueden encontrarse las terrazas, los pasillos, las escaleras, etc. ¿Todos los propietarios lo son en el mismo porcentaje de dichos elementos comunes? No. A cada uno de ellos se le otorga una cuota de participación. Esta cuota servirá para fijar el porcentaje de gastos de la comunidad que el propietario de turno debe abonar. Título constitutivo de la Comunidad de Propietarios La Comunidad de Propietarios adquiere forma jurídica a partir de la constitución del llamado título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. En dicho título constitutivo se describe el edificio en general, así como, particularmente, cada piso o local. En las descripciones figuran la extensión, la planta y los anejos. Por anejos se entienden, por ejemplo, los trasteros, buhardillas o plazas de garaje. La cuota de participación correspondiente a cada piso o local también figura en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. Dicha cuota de participación se calcula en atención […]

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