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12Nov, 17
hipoteca y separacion

En nuestro artículo “La vivienda tras el divorcio” ya tratamos el tema de cómo el divorcio afectaba a la propiedad y usufructo de la vivienda que la pareja había compartido hasta el momento de la separación. En esta ocasión vamos a profundizar en los aspectos legales que afectan a uno de los supuestos que pueden darse en el divorcio. Dicho supuesto es aquél en el que la pareja que no tiene hijos comparte no sólo la vivienda, sino también un crédito hipotecario. Es decir: vamos a ver en este post cómo puede actuar la pareja que se divorcia cuando posee una vivienda hipotecada y vamos a dar una serie de consejos al respecto.

Llegado el momento del divorcio, las personas que comparten una vivienda hipotecada pueden:

  • Vender la hipoteca a un tercero. En este caso, la pareja divorciada cancelaría la hipoteca y, en su caso, se repartirían las ganancias (o pérdidas) resultantes.
  • Uno de los miembros de la pareja puede vender la parte propia de la vivienda al otro miembro. Esto es lo que se conoce como extinción del condominio.
  • La dación en pago. Esta figura, muy popular por figurar en las reclamaciones de algunos grupos sociales como posible medida que sirviera para solucionar el tema de los impagos hipotecarios, es otra de las posibilidades en manos de la pareja que afronta un divorcio y posee una vivienda hipotecada en común. Esta opción es bastante complicada. Consiste en ofrecer al banco la vivienda para, así, liquidar la deuda hipotecaria.
  • Situaciones temporales intermedias. Estas soluciones no afectan a la propiedad de la vivienda y son el fruto de los pactos a los que pueden llegar las parejas al divorciarse. Por ejemplo: pueden vivir juntos incluso después de la separación. O se puede pactar cómo se reparte el pago de la hipoteca y el resto de gastos si uno de los dos va a vivir a otro lado y deja la vivienda al otro miembro de la pareja.

Extinción de condominio y préstamo hipotecario

De las opciones anteriormente señaladas hay dos que a efectos reales tienen el mismo resultado y que por eso están incluidas en el mismo apartado. Esas dos opciones son la venta de la mitad del piso al otro miembro de la pareja y la extinción del condominio. Tanto si se opta por una opción como si se opta por otra, al final la vivienda pasa a ser de un solo titular (que es uno de los miembros de la pareja) que se convierte en su propietario al 100%. A efectos fiscales, sin embargo, existen notables diferencias entre la extinción del condominio y la venta de la vivienda al otro miembro de la pareja. Fiscalmente resulta mucho más caro realizar una compra-venta normal entre los miembros de la pareja que proceder a realizar una extinción de condominio.

Así, pues, lo más sencillo y barato para una pareja que se separa teniendo una vivienda hipotecada en común es optar por la extinción de condominio. Pero el carácter sencillo y económico de esta opción oculta un problema: ¿qué sucede con el préstamo hipotecario? Y es que la extinción de condominio es un acto notarial y como tal acto notarial deja constancia en el Registro de la Propiedad. Una vez haya sido firmada ante notario la extinción de condominio, en el Registro de la Propiedad sólo constará un propietario. Pero… ¿y para la entidad bancaria que concedió el préstamo hipotecario? Para ella, el préstamo hipotecario posee dos titulares. Es decir: dos deudores. Eso puede acarrear dos problemas:

  • El menos malo. Que el miembro de la pareja que se haya quedado con la propiedad de la vivienda pague religiosamente las cuotas del préstamo. En este caso el otro miembro sólo tendría un problema: el de no poder obtener con demasiada facilidad otro préstamo. Y es que los bancos, con toda lógica, valoran negativamente el hecho de figurar como deudor de una hipoteca a la hora de conceder un préstamo.
  • El más malo. Que el miembro de la pareja que se haya quedado con la propiedad de la vivienda no pague las cuotas del préstamo. El préstamo hipotecario deberá ser satisfecho, en este caso, por quien ha dejado de ser propietario de la vivienda hipotecada. Si éste no pagara tampoco la hipoteca, la entidad financiera prestamista podría iniciar un proceso de embargo de nóminas y bienes en cantidad suficiente como para cubrir las cuotas adeudadas.

¿Cómo evitar que se produzca esto? No firmando nunca una extinción de condominio sin tener antes aprobada una nueva hipoteca en la que la titular de la misma sea el miembro de la pareja que va a convertirse en propietario del 100% de la vivienda. Esto, a nivel práctico, se plasma del siguiente modo: el día de la firma ante notario se firma primero la extinción de condominio para, a continuación, firmar la escritura del préstamo hipotecario.

Lo que no debe hacerse, pues, es firmar un convenio según el cual se cede la vivienda a cambio de que la otra parte pague la hipoteca. Ceder la propiedad de la vivienda mientras se sigue siendo deudor de una entidad financiera no es, desde luego, una buena idea.

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