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27Nov, 16
cooperativas de cesion de uso

Hablar del mercado inmobiliario español y de las posibilidades de acceso a la vivienda de los españoles implica hablar de una serie de factores que, de manera coyuntural o estructural, determinan las características de dicho mercado.

Entre dichos factores encontramos los siguientes:

  • Dificultades para la financiación pese a la progresiva relajación de las condiciones impuestas por los bancos tras la crisis inmobiliaria.
  • Carestía del alquiler. En muchos casos, las rentas que pagan los inquilinos por alquilar un inmueble son similares a lo que paga un propietario por su hipoteca y esto hace que muchas personas consideren que pagar un alquiler es, en cierto modo, “tirar el dinero”. En ciudades como Barcelona, por ejemplo, la escasez de oferta de viviendas de alquiler combinada con una alta demanda de este tipo de viviendas ejerce sobre las rentas de alquiler una presión al alza.
  • Inestabilidad que para el inquilino supone la legislación sobre el arrendamiento inmobiliario. Según ésta, el propietario puede cambiar de inquilino cada tres años según su capricho, que también puede plasmarse a la hora de aumentar el precio del alquiler.
  • Inestabilidad laboral que impide el acceso a la vivienda por el sistema tradicional de compra y venta a muchas personas.

Teniendo en cuenta todas estas circunstancias, y contemplando las dificultades que, por tanto, tienen muchas personas en nuestro país para acceder a una vivienda de compra o alquiler a la manera tradicional, se han buscado nuevas fórmulas de acceso a la vivienda que intenten combinar la estabilidad de la compra y la movilidad del alquiler.

La fórmula que mejor parece ajustarse a dicha combinación entre estabilidad y movilidad y que, al mismo tiempo, parece garantizar un coste accesible, es la que se conoce con el nombre de cooperativa de cesión de uso.

¿Qué es una cooperativa de cesión de uso?

La cooperativa de cesión de uso es un modelo de cooperativa no especulativo y sin fin de lucro que tiene como finalidad mantener en todo momento la propiedad de las viviendas y gestionar quién vivirá en ellas y quién las utilizará. Los cooperativistas de una cooperativa de cesión de uso pueden acceder a ellas a gracias a un derecho de uso accesible y, además, pueden disfrutar de dicho uso de manera indefinida.

Esta forma de acceder a la vivienda, que poco a poco se está abriendo paso en España, está inspirada en modelos escandinavos, alemanes o latinoamericanos. Alguno de esos modelos consta ya con una experiencia centenaria y muy arraigada. En Dinamarca, por ejemplo, un tercio de la población accede a una vivienda gracias a este modelo.

Del mismo modo que lo hace la cooperativa de construcción (es decir, aquélla en la que un grupo de particulares se unen para poner en marcha la construcción de una promoción de viviendas nuevas), la cooperativa de cesión de uso puede construir y promocionar un grupo de viviendas viviendas. A diferencia de aquélla, sin embargo, la cooperativa de cesión de uso no se disuelve una vez finalizada la construcción de dichas viviendas. De hecho, su razón de ser radica en la persistencia en el tiempo tras la finalización de la construcción de las viviendas que irán destinadas a los cooperativistas.

Ventajas de la cooperativa de cesión de uso

¿Cuáles son las ventajas principales de la cooperativa de cesión de uso?

Entre las principales ventajas que, para aquella persona que desea acceder a una vivienda a un precio asequible, tiene la cooperativa de cesión de uso figuran las siguientes:

  • Se puede acceder a una vivienda a un precio inferior al del mercado.
  • El hecho de que la propiedad de la vivienda siempre recaiga en la cooperativa impide el uso especulativo de aquélla.
  • La cooperativa de cesión de uso permite el uso indefinido, heredado y transmitido de la vivienda. Lo que no podrá hacer el cooperativista será vender ni subarrendar su vivienda.
  • El derecho de uso se obtiene con una entrada inicial retornable (junto a mejoras) y se mantiene y prorroga gracias al pago de una renta asequible de alquiler mensual.
  • Posibilita un diseño participativo y personalizado de viviendas y accesos comunes.
  • Se puede construir sobre suelo público sin que la administración en cuestión pierda su propiedad.
  • Permite la integración de la iniciativa privada y su implicación en la búsqueda de un parque de vivienda de alquiler asequible.
  • Permite (en el caso de que la cooperativa actúe también como cooperativa de construcción) que los cooperativistas participen activamente en el diseño de las viviendas y en la planificación de cuáles serán y qué funciones cumplirán, dentro del edificio, las zonas comunes.
  • Permite la financiación mediante lo que se conoce como banca ética.
  • Potencia el uso de sistemas colectivos y participativos tanto en la gestión de la energía como en la de los alimentos y otras necesidades.

Una de las peculiaridades de la cooperativa de cesión de uso es que las cuotas de alquiler pueden bajar con el tiempo. La razón que explicaría el descenso de dichas rentas radicaría principalmente en el hecho de que una parte de dichas rentas, además de estar destinadas al mantenimiento, rehabilitación y mejora del edificio y gastos comunes, lo estarían también al pago proporcional de la hipoteca que la cooperativa contratara para comprar el inmueble. La progresiva amortización del préstamo hipotecario se reflejaría directamente en un descenso de la renta de alquiler.

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