entrega de la vivienda para saldar una deuda hipotecaria
Impagados y deudas

La dación en pago

Los efectos económicos de la pandemia de coronavirus son demoledores. A estas alturas ni los más optimistas entre los optimistas pueden negarlo. La crisis no ha llamado a la puerta. La crisis la ha derribado de una patada y se ha instalado en nuestro día a día. Los ERTE están a la orden del día y son muchas las personas que, o han perdido su trabajo, o temen perderlo en un futuro más o menos inmediato. En este contexto de depresión económica y social, son muchas las personas que se preguntan cómo podrán afrontar sus deudas en los tiempos venideros.

En circunstancias como éstas, son muchos los particulares que se preguntan sobre hasta qué punto la llamada dación en pago podría ser una solución para sus problemas. Se ha venido hablando de ella en años pasados, pero… ¿sabemos exactamente de qué se habla cuando se habla de esta figura jurídica? En este artículo vamos a intentar poner un poco de luz sobre este concepto y sobre su regulación jurídica.

Lo primero que hay que decir es que de esta institución no suele hablarse en tiempos de bonanza económica. Después de todo, ¿quién piensa en que no podrá pagar una deuda cuando la economía avanza viento en popa? De esta institución económica se habla cuando llega la borrasca y los números no cuadran. Cuando la economía se hunde. Es entonces cuando la dación en pago se hace presente y cuando se instala en los debates sociales, políticos y económicos.

manifestación a favor de la dación en pago

Si tuviéramos que usar una definición de lo que es podríamos utilizar la siguiente: sería aquella causa de extinción de las obligaciones de pago de un deudor en la que éste, tras pacto con el acreedor, entregaría el dominio de ciertos bienes al primero, que los afectaría en pago, quedando de ese modo extinguida, y por esa entrega, la obligación primitiva.

Si tuviéramos que explicar de una forma más sencilla la entrega en pago diríamos que, en virtud de ella, una parte de un contrato entregaría a la otra un bien de su propiedad y posesión para con ello dar cumpliminento pleno a las obligaciones determinadas por el contrato que las dos partes hubieran firmado.

Gracias a ella, pues, se conseguirían los tres efectos que se consiguen con todo pago:

  1. La obligación queda extinta.
  2. El deudor queda liberado de su deuda.
  3. El acreedor ve satisfecho el crédito que en su momento realizó.

La dación en pago no está regulada expresamente aunque se haga referencia a ella en sus artículos 1.521, 1.636 y 1.890.

liquidación de una deuda mediante dación en pago

Elementos esenciales de la dación en pago

En una dación en pago existen una serie de elementos esenciales que la caracterizan. Dichos elementos que deben cumplirse para que podamos hablar de esta figura son:

  • Que exista una obligación del deudor hacia el acreedor válidamente constituida.
  • Que dicha obligación sea exigible.
  • Que las dos partes consientan en la posibilidad de que exista la dación en pago.
  • Que exista una diversidad de prestaciones. Es decir, la institución de la que estamos hablando en este artículo solo existirá cuando lo que se pacta entregar es distinto a la prestación originaria.
  • Que se produzca lo que en derecho se denomina «animus solvendi», o, lo que es lo mismo, que la entrega de la cosa en cuestión se produzca de forma inmediata por parte del deudor.
  • Que la propiedad del bien o el ingreso en el patrimonio del acreedor de la nueva prestación se realice de forma efectiva. Es decir: que sea eficaz.

Dación pago y sector inmobiliario

El debate sobre la figura sobre la que estamos hablando en este artículo ha ido íntimamente ligado desde siempre a la imposibilidad de hacer frente a un préstamo hipotecario. En estas situaciones, las entidades bancarias de nuestro país rechazan mayoritariamente la dación en pago y optan por realizar la ejecución hipotecaria para, de ese modo, recibir los pagos pactados en el momento de firmar el préstamo hipotecario. Esto implica dos cosas para el deudor. Una: que pierde el inmueble. Dos: que, a pesar de entregar el inmueble al banco, debe seguir pagando la deuda que asumió para adquirirlo.

regulación de la dación en pago

Habitualmente, la dación en pago no viene especificada en el contrato hipotecario. En estas situaciones, dependerá de la voluntad de la entidad bancaria que haya realizado el préstamo que el deudor desea saldar mediante aquélla el iniciar o no una negociación al respecto y, en cualquier caso, asumirla.

Teniendo en cuenta que el banco no tiene por qué acceder a una negociación de este tipo, lo esperable es que no la acepte y, por tanto, el deudor no pueda acogerse a esta modalidad de liquidación de la deuda contraída.

Código de Buenas Prácticas

A la hora de saber si es factible la utilización de este tipo de pago para saldar una deuda con la entidad bancaria que realizó el préstamo es necesario saber si dicha entidad está adherida o no a lo que se conoce como Código de Buenas Prácticas bancarias. Dicho código fue establecido en el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; y fue modificado posteriormente por la ley 1/2013, de 14 de mayo; por el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero; por el Real Decreto-Ley 5/2017, de 17 de marzo; y por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo.

Los bancos adheridos al Código de Buenas Prácticas bancarias tienen la obligación de aplicar las medidas recogidas en él a aquellas familias que cumplan los requisitos establecidos y exigibles. La aplicación de este Código está supervisada por el Ministerio de Economía, por la Asociación Hipotecaria Española, por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y por el Banco de España.

Las ayudas recogidas en este Código son muy variadas. La dación en pago, en cualquier caso, no figura como una opción a la que de una manera sencilla pudieran acogerse los deudores que no pudieran hacer frente a una deuda hipotecaria. Próximamente dedicaremos uno de nuestros artículos a las diferentes opciones recogidas en el Código de Buenas Prácticas para hacer frente a una deuda hipotecaria en tiempos difíciles.

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